Op deze pagina:

Eén eigen woning

Je hebt volgens de Belastingdienst een eigen woning als je een woning in bezit hebt én deze woning je hoofdverblijf is. Samen met jouw fiscale partner mag je één woning als hoofdverblijf hebben. Lees meer over de eigen woning (en de uitzonderingen) op de website van de Belastingdienst.

De rente over de hypotheek voor je eigen woning kun je onder voorwaarden aftrekken va je belastbare inkomen in box 1. Vanaf 1 januari 2013 gelden er aanvullende voorwaarden. Daarover lees je op deze pagina meer.

Box 1 voor de eigen woning

De eigen woning wordt belast in box 1. Dit geldt voor het eigenwoningforfait, maar ook voor de aftrekbare rente en kosten. De belasting in box 1 is progressief. Dat betekent dat hoe hoger je inkomen is, hoe hoger het belastingpercentage is.

Het eigenwoningforfait

Over jouw eigen woning betaal je belasting in de vorm van een bijtelling op je inkomen. Dit heet het eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) van jouw woning in 2021.

Je vindt de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van de gemeente. Heb je de beschikking niet meer? Je vindt de WOZ-waarde ook op de aanslag onroerende zaakbelasting 2021. De peildatum van de WOZ-waarde is 1 januari 2020.

  • De hoogte van het eigenwoningforfait is:

    • Voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.110.000: 0,50% van de WOZ-waarde.
    • Voor woningen met een waarde hoger dan € 1.110.000: € 5.550 plus 2,35% over het verschil tussen de waarde van de woning en € 1.110.000.

    Op de pagina ‘Eigenwoningforfait: wat is het?’ lees je meer over het eigenwoningforfait en hier lees je meer over de WOZ-waarde.

Hypotheekrenteaftrek tot en met 2012

Je mag de hypotheekrente aftrekken van je belastbare inkomen in box 1 als je de hypotheek bent aangegaan voor de aankoop, verbouwing en/of verbetering van je eigen woning. Een hypotheekschuld die aan deze voorwaarden voldoet, heet een ‘eigenwoningschuld’. Houd wel rekening met de Bijleenregeling.

De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had je al eigenwoningschulden op 1 januari 2001? Dan is de periode van 30 jaar op die datum ingegaan. De rente voor die schulden kun je dus aftrekken tot en met 31 december 2030. Voor elke nieuwe lening geldt een eigen 30-jaarsperiode. Leen je later bij voor bijvoorbeeld een verbouwing, dan heb je dus te maken met verschillende 30-jaarsperioden die op verschillende momenten eindigen.

  • Als je op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had, spreken we van een ‘bestaande eigenwoningschuld’. Voor deze schuld geldt het overgangsrecht: je hoeft niet te voldoen aan de nieuwe voorwaarden die gelden per 1 januari 2013.

    Bestaande eigenwoningschulden kun je oversluiten. De oude regels blijven dan van toepassing. De oversluiting moet wel binnen een bepaalde tijd plaatsvinden als je het overgangsrecht wilt behouden. Neem hiervoor contact op met je adviseur.

    Heb je op of na 1 januari 2013 de eigenwoningschuld verhoogd voor bijvoorbeeld een verbouwing? Dan gelden alleen voor de verhoging de nieuwe voorwaarden.

    Meer informatie over het overgangsrecht

Hypotheekrenteaftrek hypotheken vanaf 1 januari 2013

Heb je per 1 januari 2013 een nieuwe hypotheek gebruikt voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van je belastbare inkomen in box 1, als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • De hypotheek is schriftelijk overeengekomen.
  • Het is een lineaire of annuïtaire hypotheek die in maximaal 30 jaar helemaal wordt afgelost.
  • Je voldoet aan de verplichting tot aflossing (aflossingseis).

Let op: je renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar en kan beperkt worden door de Bijleenregeling.

  • Voor hypotheken die onder de regeling vanaf 1 januari 2013 vallen, geldt een aflossingsverplichting. Als je niet genoeg aflost, heb je een betalingsachterstand. Dit kan gevolgen hebben voor je renteaftrek.

    Op vier momenten wordt getoetst of je voldoet aan de aflossingsverplichting, namelijk:

    1. Op 31 december.
    2. Als je je huis verkoopt.
    3. Als je het rentepercentage wijzigt.
    4. Als je je hypotheek oversluit.

    Voldoe je op 31 december niet aan de aflossingsverplichting? Dan gaat de renteaftrek voor de eigenwoningschuld (tijdelijk verloren. Er zijn enkele uitzonderingen. Neem contact op met je adviseur voor de mogelijkheden in jouw situatie.

    Voldoe je op de andere momenten niet aan de aflossingsverplichting? Dan kan je de rente niet meer aftrekken voor het bedrag dat te weinig is afgelost. Op de website van de Belastingdienst vind je een rekenmodule om te berekenen of je voldoet aan de aflossingseis.

    Op de pagina ‘Betalingsproblemen en je hypotheek lees je wat je kunt doen als je in betalingsproblemen komt.

Afbouw hypotheekrenteaftrek

De overheid beperkt vanaf 1 januari 2014 de hypotheekrenteaftrek. Het tarief waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, neemt elk jaar af. Tot uiteindelijk het basistarief van box 1 wordt bereikt.

Lees op de pagina ‘Hypotheekrenteaftrek’ meer over de versneld afbouw.

Geen of kleine eigenwoningschuld

Heb je geen of een lage eigenwoningschuld? Dan kun je in aanmerking komen voor een extra aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten (ook wel 'Wet Hillen' genoemd). Met ingang van 1 januari 2019 wordt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld beperkt. Op de website van de Belastingdienst vind je meer informatie over de Hillen-regeling.

Hypotheek niet (volledig) besteed aan eigen woning

De rente en kosten over het deel van de hypotheek dat is gebruikt voor de aanschaf, het onderhoud en/of de verbetering van de eigen woning, kun je aftrekken in box 1. Als je (een deel van) de hypotheek gebruikt voor bijvoorbeeld een tweede woning, de aankoop van aandelen, een auto of de inrichting van je huis, mag je voor dat deel geen rente aftrekken. Dat deel van de lening plaats je in box 3. In de belastingaangifte maak je dan een splitsing tussen de eigenwoningschuld en de lening voor andere doeleinden. Houd wel rekening met de Bijleenregeling.
  • In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast. Dit heet ook wel vermogensrendementsheffing. Je betaalt vermogensrendementsheffing over het saldo (bezittingen min schulden) van je box 3-vermogen met als peildatum 1 januari van het jaar waarover je aangifte doet. De Belastingdienst belast niet de werkelijke opbrengst, maar een percentage van de waarde van het inkomen uit sparen en beleggen.

    De waarde van het vermogen in box 3 van minderjarige kinderen wordt bij dat van de ouder(s) geteld. Het bedrag van het heffingsvrije vermogen wordt jaarlijks aangepast. Voor 2021 is dit bedrag vastgesteld op € 50.000 per persoon.

  • De rente over leningen die in box 3 zijn geplaatst, zijn niet aftrekbaar. Wel komt de schuld in mindering op de in box 3 belaste bezittingen. Van je schulden zijn de eerste € 3.200 per persoon niet mee te nemen als schuld in box 3 (schuldendrempel).

De Bijleenregeling

Heb je je oude huis verkocht en een nieuw huis gekocht met een nieuwe hypotheek? Dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Je krijgt te maken met de Bijleenregeling. Dit houdt in dat je een eventuele overwaarde op je oude huis moet gebruiken bij de financiering van je nieuwe huis. Doe je dat niet of voor een deel en ga je voor dat deel toch een lening aan? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. De hypotheek waarover je wel rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe huis min de overwaarde van je oude huis.

Lees meer over de Bijleenregeling.

Restschuld

Een restschuld ontstaat als de verkoopprijs van jouw woning lager is dan de eigenwoningschuld. De rente over deze restschuld is niet aftrekbaar in box 1, tenzij deze ontstaan is in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Deze restschuld is dan 15 jaar aftrekbaar. Dit is ook van toepassing als er geen eigen woning meer is. Ook geldt er geen aflossingsvereiste voor de restschuld.

Lees meer over een restschuld op je hypotheek.

Bouwdepot en de belasting

Een bouwdepot en de lening die daarbij hoort, vallen in principe onder je vermogen in box 3. Je plaatst een bouwdepot in box 1 zolang je hypotheek gezien kan worden als eigenwoningschuld; een schuld die is aangegaan voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning.

Heb je vanaf 1 januari 2013 een bouwdepot afgesloten? Dan heb je alleen recht op renteaftrek als je aan het bouwdepot een lineaire of annuïteitenhypotheek hebt gekoppeld die je in maximaal 30 jaar aflost.

  • Bij nieuwbouw kun je het hele bouwdepot en de lening twee jaar in box 1 plaatsen. De periode van twee jaar start zodra ja de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Is de lening later afgesloten en wordt deze pas uitbetaald bij de levering van de grond? Dan start de periode van twee jaar op het moment van overdracht bij de notaris. In box 1 trek je de ontvangen rente op het bouwdepot af van de betaalde rente. Na 2 jaar valt het deel van het bouwdepot dat niet gebruikt is en de lening die niet gebruikt is voor de bouw van de eigen woning in box 3.
  • De eerste zes maanden na het afsluiten van een lening voor een verbouwing kun je de rente en kosten in box 1 aftrekken. Na die zes maanden trek je in box 1 de ontvangen rente af van de betaalde rente. Deze regeling geldt tot maximaal twee jaar na het afsluiten van de lening. Na twee jaar vallen het bouwdepot en de lening, voor zover geen eigenwoningschuld, in box 3.

Lees meer over het bouwdepot.

Aftrekbare kosten

De kosten die je maakt om de woning en de hypotheek te krijgen, kunnen aftrekbaar zijn van het inkomen in box 1. Voorbeelden van aftrekbare kosten zijn:

* De advieskosten zijn aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt.

Je hypotheek en de belastingaangifte

Aan het begin van ieder jaar ontvang je een jaaroverzicht van je hypotheek van het jaar ervoor. Hierin staan de bedragen die je kunt gebruiken bij je belastingaangifte. Wij geven je hypotheekgegevens door aan de Belastingdienst, zodat zij jouw aangifte al gedeeltelijk kunnen invullen. De verantwoordelijkheid voor een juiste invulling van je aangifte inkomstenbelasting ligt bij je zelf.

Tip: verwacht je dat je belasting terugkrijgt omdat je bijvoorbeeld hypotheekrente mag aftrekken? Dan kun je via een voorlopige aanslag elke maand een bedrag terugkrijgen van de Belastingdienst. Je vraagt dit aan via de website van de Belastingdienst.