Op deze pagina:

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Als je geld leent bij een hypotheekverstrekker betaal je daar een vergoeding voor: hypotheekrente. Om het aantrekkelijker te maken een huis te kopen, is er een regeling bedacht: hypotheekrenteaftrek. Deze regeling houdt in dat je de rente die je over je hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden van je belastbaar inkomen kunt aftrekken. Hierdoor daalt je inkomen en betaal je minder inkomstenbelasting. Je trekt de hypotheekrente af van je inkomen in box 1 (inkomen uit werk en woning). De renteaftrek op je hypotheek is onder andere afhankelijk van de rente die je betaalt en je inkomen.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Voordat je als huiseigenaar – onder bepaalde voorwaarden – kunt profiteren van belastingvoordeel krijg je eerst te maken met een fiscale bijtelling: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld als je een huis bezit. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde van je huis.

Na deze bijtelling is er sprake van belastingaftrek, zoals de hypotheekrenteaftrek en de aftrekbare kosten die je hebt gemaakt voor het kopen van de woning. Door het optellen van het eigenwoningforfait en de belastingaftrek betaal je uiteindelijk meestal minder belasting over je inkomen.

Soms betaal je onder de streep meer belasting over je inkomen. Dit is het geval als je weinig of geen rente betaalt omdat je een kleine eigenwoningschuld* hebt en het eigenwoningforfait daardoor hoger is dan de belastingaftrek.

Als je geen – of een kleine – eigenwoningschuld hebt, heb je recht op een aftrek: de Wet Hillen. Deze aftrek was meestal evenveel als het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten, zoals de rente. Dit wordt verrekend bij je aangifte, zodat je uiteindelijk geen belasting over het eigenwoningforfait van je huis betaalde.

Vanaf 2019 wordt deze aftrekpost in dertig jaar volledig afgebouwd. Dat betekent dat je in de toekomst wel belasting moet betalen wanneer je geen of een geringe eigenwoningschuld hebt.

*De eigenwoningschuld is de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren.

Renteaftrek en aftrekbare kosten

Na het optellen van het eigenwoningforfait komt de aftrek aan bod. Je mag alleen de rente aftrekken van de eigenwoningschuld; de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren,. Ook zijn de voorwaarden voor het aftrekken van de hypotheekrente afhankelijk van het moment dat je de hypotheek hebt afgesloten: vóór of na 1 januari 2013.

Een hypotheek van na 1 januari 2013

Als je na 1 januari 2013 een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek hebt afgesloten voor je eigen woning kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Als je na die datum een eerste hypotheek hebt afgesloten, gelden aflosregels. Zo moet je een nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar helemaal aflossen en moet je deze annuïtair of lineair aflossen. Dit moet in een contract zijn vastgelegd. Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek die je na 1 januari 2013 hebt afgesloten kun je dus geen gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek.

Een hypotheek van vóór 1 januari 2013

Heb je vóór 1 januari 2013 een aflossingsvrije of aflossende hypotheek afgesloten? Dan mag je volgens het overgangsrecht wel gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek voor de dan nog resterende jaren met een maximum van 30 jaar. Je hoeft geen rekening te houden met de regels voor aflossen. Je krijgt pas met de nieuwe aflosregels te maken als je gaat verbouwen en daarvoor je hypotheek verhoogt of als je gaat verhuizen en een nieuwe, hogere hypotheek nodig hebt. Maar let op: verkoop je je huis en ga je daarna bijvoorbeeld huren? Als je niet uiterlijk het volgende kalenderjaar een nieuw huis koopt en een nieuwe eigenwoningschuld afsluit, vervalt je overgangsrecht.

Aftrekbare rente en kosten

De rente die je kunt aftrekken, hoeft niet perse hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van de eigenwoningschuld. Denk bijvoorbeeld de rente over het bedrag dat je leent om je huis te verbouwen of onderhouden. Daarnaast zijn de volgende kosten aftrekbaar:

  • De kosten voor het afkopen van de rechten voor bijvoorbeeld erfpacht
  • Eenmalige financieringskosten, zoals bemiddelingskosten voor het afsluiten van je hypotheek, het oversluiten naar een andere geldverstrekker, notariskosten voor de hypotheekakte of kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Hoe lang kun je hypotheekrente aftrekken?

Sinds 1 januari 2001 geldt dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is vanaf de eerste keer dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Als je een volgend huis gaat kopen, heb je dus recht op 30 jaar min het aantal jaar dat je al van hypotheekrenteaftrek gebruik hebt gemaakt. Koop je een huis dat duurder is dan je vorige koophuis? Dan mag je de rente over het verschil in hypotheekbedrag wel 30 jaar aftrekken. Had je vóór 1 januari 2001 al recht op hypotheekrenteaftrek? Dan tellen de jaren voor deze datum niet mee voor de aftrekperiode van 30 jaar.

Hoeveel belastingvoordeel levert de hypotheekrenteaftrek op?

Hoeveel belastingvoordeel je hebt van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van je inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer belastingvoordeel. Je trekt de hypotheekrente af tegen hetzelfde tarief als waartegen je inkomen wordt belast. Valt je inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan geldt er een maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken.

Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek

De komende jaren is er sprake van een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste belastingschijf. Deze aanpassing geldt voor de (hypotheek)rente en voor alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek. Maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken ziet er de komende jaren zo uit:

Jaar Maximaal percentage
2018 49,5%
2019 49%
2020 46%
2021 43%
2022 40%
2023 37,1%

Hoe kan ik hypotheekrenteaftrek aanvragen?

Hypotheekrenteaftrek vraag je aan bij de Belastingdienst. Je kunt ervoor kiezen om bij je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting aan te geven hoeveel hypotheekrente je hebt betaald. Je krijgt de belastingteruggave dan één keer per jaar terug, na de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.

Je kunt er ook voor kiezen je belastingteruggave maandelijks, dus in delen, te ontvangen door een voorlopige aanslag aan te vragen. Dat scheelt in de maandlasten. Let op: houd goed in de gaten of het bedrag dat je automatisch maandelijks ontvangt klopt. Het is vervelend als uit de definitieve aanslag aan het einde van het jaar blijkt dat je te veel hebt ontvangen en dat moet terugbetalen.

Mogelijk vind je deze pagina's ook interessant: