Op deze pagina:

Wanneer heb ik overwaarde op mijn huis?

Je hebt overwaarde op je huis als het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de hypotheek positief is. Is je huis bijvoorbeeld € 200.000 waard en je hypotheek op dat moment € 150.000, dan heb je € 50.000 aan overwaarde.

Een overwaarde kan verschillende oorzaken hebben. Zo kan je huis door de tijd of door een verbouwing meer waard geworden zijn. Of je hypotheek is door aflossing inmiddels minder dan dat je woning waard is. Wil je uitrekenen of je overwaarde hebt? Dat kan heel simpel door deze rekensom:

de geschatte marktwaarde van je huis - bedrag van je openstaande hypotheek =

het verschil

Is je verschil positief? Dan heb je overwaarde. Is de uitkomst een negatief getal? Dan heb je te maken met onderwaarde; je huis staat 'onder water'.

Let op: overwaarde die je nu hebt, kan over een aantal jaren bij daling van de huizenprijzen er niet meer zijn. Bij verkoop van je huis heb je het risico op een restschuld.

Overwaarde gebruiken voor kopen nieuw huis

De meest voor de hand liggende manier om de overwaarde op je huis te kunnen gebruiken, is het verkopen van je huis. Koop je vervolgens een ander huis, dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde weer in je nieuwe huis steken. Alleen dan kun je onder voorwaarden de rente over je hypotheek aftrekken van de inkomstenbelasting. Doe je dat niet of voor een deel en ga je voor dat deel toch een lening aan? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Lees meer over de bijleenregeling.

Overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek

Is je oude huis nog niet verkocht? Met een overbruggingskrediet (of overbruggingshypotheek) kun je (een deel van) de overwaarde wel alvast gebruiken voor je nieuwe huis. Als je oude huis is verkocht, los je het overbruggingskrediet af met de opbrengst uit de verkoop van je huis.

Tip: vraag je je af wat je beter kunt doen; eerst een nieuw huis kopen of eerst je huidige huis verkopen? Wij hebben de voor- en nadelen van beide op een rij gezet. Lees het hier.

Overwaarde opnemen voor het verbouwen van je huis

Je woont nog prima waar je woont, maar je zou wel graag het een en ander aan je huis willen verbouwen of toekomstbestendig willen maken. In dat geval kun je de overwaarde van je woning gebruiken om je verbouwing mee te financieren. Dit kan op verschillende manieren: denk bijvoorbeeld aan een heropname na eerdere aflossing. Deze en andere mogelijkheden bespreken we op de pagina 'Verbouwing financieren'.

Overwaarde opnemen om te schenken en/of lenen

Misschien niet iets waar je in eerste instantie aan denkt, maar je kunt de overwaarde op je woning ook gebruiken voor een schenking of lening aan bijvoorbeeld je (klein)kinderen. Op die manier kun je ze bijvoorbeeld helpen met het kopen van hun eigen woning of een studie. Als je (klein)kind tussen de 18 en 40 jaar is, mag je hem of haar tot € 105.302 (in 2021) belastingvrij schenken voor de aankoop van een eigen woning (hoofdverblijf). De schenking mag ook gebruikt worden voor het aflossen van een hypotheek (box 1) of verbouwing van de eigen woning.

Op de pagina ‘Een huis kopen voor je kind?’ lees je meer over deze en andere manieren om je kind te helpen bij de aankoop van een huis.

Hoe werkt het?
Je verhoogt je eigen hypotheek en dat extra bedrag schenk je en/of leen je aan jullie zoon of dochter. Vind je dit een interessante optie om je overwaarde te gebruiken? Bespreek met een adviseur of dit voor jullie mogelijk is. Hij helpt je ook bij de aanvraag voor het opnemen van de overwaarde. Bij een notaris kun je eventueel de schenking en/of lening vast laten leggen. Dit is niet verplicht.

Goed om te weten
De overwaarde wordt in dit geval niet gebruikt voor je eigen woning. Daarom is de rente over de hypotheek niet aftrekbaar van de belasting. Je betaalt dus wel gedurende de gehele looptijd van deze nieuwe hypotheek rente en na dertig jaar moet je deze hypotheek hebben afgelost. Op de website van de Belastingdienst lees je meer over schenken en de voorwaarden.

Als je geld leent aan je (klein)kinderen dan kun je dit bedrag aftrekken van je vermogen dat belast wordt in box 3.

Overwaarde gebruiken voor een financiële buffer of grote aankoop

Naast de besteding voor je eigen huis of een schenking aan de (klein)kinderen is het bij ons ook mogelijk om het geld ‘uit de stenen te halen’ voor een extra spaarcentje naast je inkomen of pensioen. Ook is het mogelijk om de overwaarde op je woning te gebruiken voor de koop van een recreatiewoning of andere grote aankoop. Ook in deze situatie wordt de overwaarde niet gebruikt voor je eigen woning en is de rente over de lening niet aftrekbaar van de belasting.

Overwaarde en je hypotheekrente

In veel gevallen zullen je maandlasten stijgen bij het opnemen van overwaarde, omdat je hypotheekbedrag hoger wordt. Bij BLG Wonen kijken we daarom wel altijd of je deze lasten kunt betalen. Je vraagt als het ware een nieuwe hypotheek aan. Neem daarom altijd eerst even contact op met een hypotheekadviseur.

Hypotheekrente omlaag
Heb je voldoende overwaarde en neem je deze niet op voor bijvoorbeeld een verbouwing of schenking, dan kan je rente misschien naar een lagere tariefgroep. Hoe lager je hypotheek is ten opzichte van de marktwaarde van je huis, hoe lager het risico voor BLG Wonen. En hoe lager de rente voor jou. Je tariefgroep wordt bepaald door de verhouding tussen je hypotheek en de marktwaarde van je huis. Wil je jouw tariefgroep weten? Deel je hypotheek door de waarde van je huis en vermenigvuldig dit met 100.

Ben je klant bij BLG Wonen en wil je je tariefgroep aanpassen? Hiervoor moet je jouw woningwaarde aanpassen. Dit gaat heel makkelijk in 'Mijn BLG'. Daar plaats je een WOZ-taxatieverslag of een taxatierapport. Lukt dit niet? Vraag dan aan een adviseur hoe je de waarde van je woning kunt aantonen.

Advies over jouw mogelijkheden?

Zoals je ziet, zijn er verschillende mogelijkheden om je overwaarde onder voorwaarden op te nemen. Er zijn nog meer opties waar je aan kunt denken, zoals je overwaarde gebruiken in combinatie met oversluiten of om je schulden af te lossen. Maar laat je over jouw mogelijkheden, de voorwaarden en eventuele fiscale gevolgen of risico’s op de langere termijn adviseren door een onafhankelijk adviseur. De adviseur zal voor het advies kosten in rekening brengen. Houd verder rekening met taxatie- en eventuele notariskosten.

Vind een adviseur bij jou in de buurt

Mogelijk vind je deze pagina's ook interessant: