Hypotheekrenteaftrek

De rente die je over je hypotheek betaalt, kan je onder voorwaarden aftrekken van je belastbare inkomen in box 1. Hierdoor daalt je inkomen en betaal je minder belasting. Voor nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 gelden andere voorwaarden dan voorheen.

  • Je mag de hypotheekrente aftrekken van je belastbare inkomen in box 1 als je de hypotheek bent aangegaan voor de aankoop, verbouwing en/of verbetering van je
    eigen woning. Een hypotheekschuld die aan deze voorwaarden voldoet, heet een ‘eigenwoningschuld’. Houd wel rekening met de Bijleenregeling.

    De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had je al eigenwoningschulden op 1 januari 2001? Dan is de periode van 30 jaar op die datum ingegaan. De rente voor die schulden kan je dus aftrekken tot en met 31 december 2030. Voor elke nieuwe lening geldt een eigen 30-jaarsperiode. Leen je later bij voor bijvoorbeeld een verbouwing, dan heb je dus te maken met verschillende 30-jaarsperioden die op verschillende momenten eindigen.

  • Als je op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had, spreken we van een ‘bestaande eigenwoningschuld’. Voor deze schuld geldt het overgangsrecht: je hoeft niet te voldoen aan de nieuwe voorwaarden die gelden per 1 januari 2013.

    Bestaande eigenwoningschulden kan je oversluiten. De oude regels blijven dan van toepassing. De oversluiting moet wel binnen een bepaalde tijd plaatsvinden als je het overgangsrecht wilt behouden. Neem hiervoor contact op met je adviseur.

    Heb je op of na 1 januari 2013 de eigen­wo­ning­schuld verhoogd voor bijvoorbeeld een verbouwing? Dan gelden alleen voor de verhoging de nieuwe voorwaarden.

  • Heb je per 1 januari 2013 een (nieuwe) hypotheek gebruikt voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van je belastbare inkomen in box 1, als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

    • De hypotheek is schriftelijk overeengekomen.
    • Het is een lineaire of annuïtaire hypotheek die in maximaal 30 jaar helemaal wordt afgelost.
    • Je voldoet aan de verplichting tot aflossing (aflossingseis).

    Let op: je renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar en kan beperkt worden door de Bij­leen­regeling.

  • Voor hypotheken die onder de regeling vanaf 1 januari 2013 vallen, geldt een aflossingsverplichting. Als je niet genoeg aflost, heb je een betalingsachterstand. Dit kan gevolgen hebben op je renteaftrek.

    Op 4 momenten wordt getoetst of je voldoet aan de aflossingsverplichting, namelijk:

    1. Op 31 december.
    2. Als je je huis verkoopt.
    3. Als je het rentepercentage wijzigt.
    4. Als je je hypotheek oversluit.

    Voldoe je op 31 december niet aan de aflossingsverplichting? Dan gaat de renteaftrek voor de eigenwoningschuld tijdelijk verloren. Er zijn enkele uitzonderingen. Neem contact op met je adviseur voor de mogelijkheden in jouw situatie.

    Voldoe je op de andere momenten niet aan de aflossingsverplichting? Dan kan je de rente niet meer aftrekken voor het bedrag dat te weinig is afgelost. Op de website van de Belastingdienst vind je een rekenmodule om te berekenen of je voldoet aan de aflossingseis.

Bijleenregeling kan hypotheekrenteaftrek beperken

Heb je je oude huis verkocht en een nieuw huis gekocht met een nieuwe hypotheek? Dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Je krijgt te maken met de Bijleenregeling. Dit houdt in dat je een eventuele overwaarde op je oude huis moet gebruiken bij de financiering van je nieuwe huis. Doe je dat niet of voor een deel en ga je voor dat deel toch een lening aan? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. De hypotheek waarover je wel rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe huis min de overwaarde van je oude huis.

Voorbeeld

  • Je hebt je huis verkocht voor € 300.000.
  • De eigenwoningschuld is op dat moment € 200.000.
  • De overwaarde is dus € 100.000.
  • Tegelijkertijd heb je een nieuw huis gekocht voor € 450.000.
  • Aankoopprijs – overwaarde = € 450.000 – € 100.000 = € 350.000.
  • Je mag dus maximaal de rente over € 350.000 aftrekken.

In dit voorbeeld is geen rekening gehouden met aan- en verkoopkosten.

  • Een restschuld ontstaat als de verkoopprijs van de eigen woning lager is dan de eigenwoningschuld. De rente over deze restschuld is niet aftrekbaar in box 1. Tenzij deze restschuld is ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Deze restschuld is 15 jaar aftrekbaar.
  • Ieder jaar moet je het eigenwoningforfait aan de belastingdienst opgeven. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Op de website van de Belastingdienst kan je zien welk percentage geldt voor jouw WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait is de belasting die je betaalt voor het hebben van een eigen huis. Want de Belastingdienst ziet jouw huis als bron van inkomsten omdat je niet hoeft te huren, vermogen opbouwt en je je huis (deels) zou kunnen verhuren.
  • De kosten die je maakt om de woning en de hypotheek te krijgen, kunnen aftrekbaar zijn van het inkomen in box 1. Voorbeelden van aftrekbare kosten zijn:

    • Taxatiekosten voor de hypotheek.
    • Notariële kosten voor de hypotheekakte.
    • Aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
    • Advieskosten*.

    * De advieskosten zijn aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Het bedrag dat je mag aftrekken mag maximaal 1.5 procent van je eigenwoningschuld zijn en mag niet meer zijn dan € 3.630. Heb je meer betaald? Dan kan je het bedrag boven deze grens tijdens de looptijd van je hypotheek in gelijke delen aftrekken. Hierdoor betaal je minder belasting.

  • Een bouwdepot en de lening die daarbij hoort, vallen in principe onder je vermogen in box 3. Je plaatst een bouwdepot in box 1 zolang je hypotheek gezien kan worden als eigenwoningschuld.

    Heb je vanaf 1 januari 2013 een bouwdepot afgesloten? Dan heb je alleen recht op renteaftrek als je aan het bouwdepot een lineaire of annuïteitenhypotheek hebt gekoppeld die je in maximaal 30 jaar aflost.

    Nieuwbouw

    Bij nieuwbouw kan je het hele bouwdepot en de lening twee jaar in box 1 plaatsen. De periode van twee jaar start zodra ja de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Is de lening later afgesloten en wordt deze pas uitbetaald bij de levering van de grond? Dan start de periode van twee jaar op het moment van overdracht bij de notaris. In box 1 trek je de ontvangen rente op het bouwdepot af van de betaalde rente. Na 2 jaar valt het deel van het bouwdepot dat niet gebruikt is en de lening die niet gebruikt is voor de bouw van de eigen woning in box 3.

    Verbouwing

    De eerste zes maanden na het afsluiten van een lening voor een verbouwing kan je de rente en kosten in box 1 aftrekken. Na die zes maanden trek je in box 1 de ontvangen rente af van de betaalde rente. Deze regeling geldt tot maximaal twee jaar na het afsluiten van de lening. Na twee jaar vallen het bouwdepot en de lening, voor zover geen eigenwoningschuld, in box 3.

    Box 3

    Het deel van de lening dat geen eigenwoningschuld is, wordt in box 3 geplaatst. In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast. Dit heet ook wel vermogensrendementsheffing. De rente over leningen die in box 3 zijn geplaatst, zijn niet aftrekbaar. Wel komt de schuld in mindering op de in box 3 belaste bezittingen. Van je schulden zijn de eerste € 3.000 per persoon niet mee te nemen als schuld in box 3 (schuldendrempel).

    Voorbeeld
    Je hebt op 1 januari 2010 een nieuwbouwwoning gekocht voor € 400.000. Omdat de bouw vertraging oploopt, staat er op 1 januari 2012 nog € 75.000 in het bouwdepot. Dit bedrag is nu een schuld in box 3. Op 1 juli 2012 doe je de laatste betaling voor de woning. Je hebt voor de periode van 1 januari tot 1 juli 2012 over € 75.000 geen renteaftrek.

Je hypotheek en de belastingaangifte

Aan het begin van ieder jaar ontvang je een jaaroverzicht van je hypotheek van het jaar ervoor. Hierin staan de bedragen die je kunt gebruiken bij je belastingaangifte. Wij geven je hypotheekgegevens door aan de Belastingdienst zodat zij jouw aangifte al gedeeltelijk kunnen invullen. De verantwoordelijkheid voor een juiste invulling van je aangifte inkomstenbelasting ligt bij je zelf.

Tip: verwacht je dat je belasting terugkrijgt omdat je bijvoorbeeld hypotheekrente mag aftrekken? Dan kan je via een voorlopige aanslag elke maand een bedrag terugkrijgen van de Belastingdienst. Je vraagt dit aan via de website van de Belastingdienst.