Op deze pagina:

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring, ook wel bouwtechnische keuring genoemd, is een visuele controle van een bestaand huis. Van de zolder tot de kruipruimte en van binnen naar buiten. Dankzij deze keuring krijg je inzicht in de bouwkundige staat van het huis en een inschatting van de kosten om eventuele gebreken te herstellen en het huis in goede staat te brengen.

Waarom laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Door een bouwtechnische keuring uit te laten voeren, krijg je meer zekerheid over de staat van het huis. Zo voorkom je dat je achterstallig onderhoud over het hoofd ziet wanneer je enthousiast bent over een huis, dat je te veel voor het huis betaalt of zelfs een aankoop doet waar je later misschien spijt van krijgt.

Is een bouwkundige keuring verplicht?

Je bent niet verplicht een bouwkundige keuring uit te voeren om een huis te kunnen kopen. Sommige hypotheekverstrekkers stellen het uitvoeren van een bouwtechnische keuring echter wel als eis. Bij ons is het uitvoeren van een bouwkundige keuring geen voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, tenzij de taxateur (ernstige) gebreken aan het huis vermoedt en blijkt dat de kosten voor het achterstallig onderhoud 10% of meer van de woningwaarde is. Dan is er nader bouwkundig onderzoek nodig volgens de taxateur, dan vragen wij ook dat rapport op.

Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Je kunt een bouwkundige keuring op twee momenten uit laten voeren: vóór of nadat je een bod uitbrengt. In een krappe woningmarkt heb je vaak geen tijd om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat je een bod uitbrengt, omdat het huis anders aan je neus voorbij gaat. Daarom kiezen veel mensen ervoor een bouwkundige keuring uit te laten voeren nadat ze een bod hebben uitgebracht. In dat geval is het verstandig de bouwkundige keuring op te laten nemen als ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Je geeft dan een bedrag aan voor de maximale herstelkosten die uit de bouwkundige keuring mogen komen. Komen die kosten hoger dan het afgesproken bedrag? Dan heb je na de bouwkundige keuring alsnog het recht van de koop af te zien.

Als je een bouwkundige keuring uit laat voeren voordat je een bod uitbrengt, kun je de resultaten van de keuring gebruiken in de onderhandeling over de vraagprijs. Ook kan de uitkomst onderdeel zijn van de ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld door in het koopcontract op te laten nemen dat de koop alleen doorgaat als de verkoper de lekkage in het dak laat repareren voor een bepaalde datum.

Hoe werkt een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd door een onafhankelijke bouwkundige die je als koper zelf kunt kiezen. Tijdens de bouwkundige keuring is de verkoper (of de verkoopmakelaar), de bouwkundige en de koper aanwezig. Samen maak je een ronde door het huis. De bouwkundige maakt foto’s en bespreekt ter plekke eventuele gebreken of aandachtspunten. Direct na de keuring geeft hij een korte samenvatting van wat hij gezien heeft. Je kunt tijdens en na de bouwtechnische keuring altijd vragen stellen. Daarom is het handig hier als koper bij aanwezig te zijn. Binnen een paar werkdagen ontvang je een bouwkundig rapport met gedetailleerde beschrijvingen van de bevindingen en foto’s. In dit verslag staan de resultaten van de bouwtechnische keuring en een inschatting van de kosten die je als koper direct of op termijn moet maken om de gebreken te verhelpen.

Een bouwkundige let onder andere op houtrot, de staat van het schilderwerk, hang- en sluitwerk, de inhoud van de meterkast, brandbeveiliging, de fundering en eventuele lekkages. Tijdens de bouwtechnische keuring inspecteert hij het hele huis, maar hij verplaatst niets en schroeft ook niets open. De bouwkundige keuring is volledig visueel. Wel kan hij hulpmiddelen inzetten als dat nodig is, bijvoorbeeld een ladder om op het dak te kunnen kijken.

Wat zijn de kosten van een bouwkundige keuring? En zijn de kosten aftrekbaar?

De kosten voor een bouwkundige keuring verschillen per bouwkundige, maar bedragen gemiddeld € 350. De prijs van de keuring is ook afhankelijk van de inhoud van het huis; het aantal m3. Heb je een bouwtechnische keuring laten doen voor het afsluiten van een hypotheek voor het kopen of verbouwen van je huis? Dan zijn de kosten voor de bouwkundige keuring eenmalig aftrekbaar van de belasting.

Wie betaalt de herstelkosten van de gebreken die uit de bouwtechnische keuring komen?

Als je de bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde hebt opgenomen in het koopcontract heb je een maximaal bedrag aangegeven voor de herstelkosten die uit de keuring mogen komen. Alle kosten tot dit bedrag komen voor de rekening van de koper. Vallen de herstelkosten hoger uit? Dan kan dat een reden zijn de koop te ontbinden.

Maar wat als je het huis net hebt gekocht?

Als je een bestaand huis koopt, koop je het huis in de staat waarin het zich op dat moment bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als koper moet je goed op de hoogte zijn van de staat van een huis voordat je een koopcontract tekent: je hebt een onderzoeksplicht. Een bouwkundige keuring kan je hierbij helpen.

Vanaf de eigendomsoverdracht zijn herstelkosten van eventuele gebreken voor rekening van de koper. Maar er zijn uitzonderingen waarin de verkoper mogelijk toch aansprakelijk is:

  • Als het gaat om een ernstig gebrek

  • Als de verkoper wist van het gebrek, maar het niet heeft gemeld

Een verkoper heeft een mededelingsplicht; dit houdt in dat hij alle gebreken die bij hem bekend zijn moet melden. Bovendien verklaart hij in het koopcontract dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Als hij eventuele gebreken die voor de overdracht al aanwezig waren niet meldt, het gebrek voor de koper niet zichtbaar was en ervoor zorgt dat de woning niet normaal gebruikt kan worden (door een ernstig gebrek, bijvoorbeeld een rotte dakconstructie), kan de verkoper voor het gebrek aansprakelijk zijn.

Bij oude huizen wordt in het koopcontract soms een ouderdomsclausule opgenomen. Hierin wordt de koper erop gewezen dat het gaat om een ouder huis en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Ook kan in een koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule voorkomen, bijvoorbeeld als het gaat om een huis dat werd verhuurd. In deze clausule geeft de verkoper aan dat hij niet zelf in het huis heeft gewoond en daardoor niet op de hoogte is van de bouwkundige staat van het huis.

Laat je bij nieuwbouw ook een bouwkundige keuring uitvoeren?

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis is het niet nodig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Op het moment van kopen is er nog geen huis om te inspecteren, omdat het nog gebouwd moet worden. Bij een nieuwbouwhuis wordt wel een opleveringskeuring uitgevoerd. Hier lees je meer over de opleveringskeuring bij nieuwbouw.

Meer informatie over het kopen van een huis: