De meestgestelde vragen over overdrachtsbelasting:

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je in Nederland moet betalen als je een huis, winkel of kantoorpand koopt of als je eigenaar wordt van een onroerende zaak waar recht van opstal of erfpachtrecht op van toepassing is.

Recht van opstal is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat je bouwt. Erfpachtrecht is het recht om de grond waarop bijvoorbeeld je huis staat voor bepaalde of onbepaalde tijd te gebruiken, zonder dat je eigenaar wordt van de grond.

Moet ik altijd overdrachtsbelasting betalen?

Als je eigenaar wordt van een huis moet je in principe altijd overdrachtsbelasting betalen. Maar er zijn uitzonderingen. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen als:

  • Je een nieuwbouwhuis koopt: in plaats van overdrachtsbelasting betaal je omzetbelasting (btw) die vaak wordt verwerkt in de koopprijs
  • Je partner en jij gaan trouwen of gaan een geregistreerd partnerschap aan en het huis daardoor deel gaat uitmaken van de gemeenschap en dit vastgelegd is in de voorwaarden
  • Je een huis erft, maar je krijgt dan wel te maken met erfbelasting
  • De verkoper het huis binnen 6 maanden nadat hij eigenaar is geworden aan jou doorverkoopt en het huis niet in waarde is gestegen
  • Een van jullie eigenaar wordt van de woning nadat jullie uit elkaar gaan/gaan scheiden en de woning daarvoor gemeenschappelijk bezit was
  • Je tussen de 18 en 35 jaar bent en je een huis koopt waar je zelf in gaat wonen, krijg je eenmalig een vrijstelling.
  • De woning (inclusief aanhorigheden, zoals de tuin, garage en schuur) mag in totaal niet duurder zijn dan € 400.000.

Lees meer over vrijstelling van overdrachtsbelasting op de website van de Belastingdienst.

Hoe zit het met het betalen van overdrachtsbelasting en doorverkoop binnen zes maanden?

Als je een huis koopt van iemand die het huis minder dan zes maanden geleden heeft gekocht, betaal je alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen de koopsom die de eigenaar heeft betaald en wat jij voor het huis betaalt. Dit is alleen van toepassing als er minder dan zes maanden zit tussen het moment van levering aan de verkoper bij de notaris en het moment dat het huis officieel aan jou wordt overgedragen. Vaak spreken de koper van de woning en de verkoper van het huis met elkaar af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat. Het deel dat je de verkoper terugbetaalt, ziet de Belastingdienst als deel van de koopsom. Daar moet je overdrachtabelasting over betalen.

Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen?

Hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, hangt af van de onroerende zaak dat je koopt of krijgt. De overdrachtsbelasting voor woningen (inclusief bijvoorbeeld een garage) bedraagt 2% van de aankoopwaarde. Voor gebouwen die geen woningen zijn, zoals een bedrijfspand, een winkelruimte of woning die niet zelf bewoond wordt, geldt een tarief van 8% overdrachtsbelasting.

Een voorbeeld: als je een huis koopt van € 250.000 betaal je € 5.000 overdrachtsbelasting. Dit bedrag kun je niet meefinancieren in je hypotheek, omdat je tegenwoordig nog maar 100% van de aankoopwaarde kunt lenen. Dit geld moet je dus zelf inbrengen. De overdrachtsbelasting is onderdeel van de kosten koper. Als je een huis koopt, krijg je ook nog met andere kosten te maken, zoals taxatiekosten, notariskosten, kosten voor de hypotheekadviseur, Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als je daarvoor in aanmerking komt en eventueel kosten van een bouwkundige keuring.

Jonger dan 35 jaar?

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis waar je zelf in gaat wonen? Dan betaal je sinds 1 januari 2021 eenmalig geen overdrachtsbelasting.  Dat scheelt jou als koper 2% van de aankoopprijs. Let hier bij wel op dat de woning (inclusief aanhorigheden, zoals de tuin, garage en schuur) in totaal niet duurder mag zijn dan € 400.000.

Let op: als je samen met je partner een huis koopt en jullie gaan samenwonen, dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen. Voldoet een van beide niet aan de eisen? Dan krijgt degene die wel voldoet wél de vrijstelling voor zijn eigendomsdeel. Lees hier meer over op de website van de Belastingdienst.

35 jaar of ouder?

Als je 35 jaar of ouder bent en je koopt een huis waar je zelf in gaat wonen, betaal je 2% overdrachtsbelasting. Andere kopers, zoals beleggers die niet zelf in het huis gaan wonen, betalen 8% overdrachtsbelasting.

Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?

Als je een huis koopt, vindt de officiële overdracht meestal plaats bij de notaris. Voordat je naar de notaris gaat om de leveringsakte te tekenen, stort je het bedrag dat je aan overdrachtsbelasting moet betalen op een aparte bankrekening. De notaris doet de aangifte en zorgt ervoor dat het geld wordt overgemaakt aan de Belastingdienst.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar bij de Belastingdienst?

Nee, de overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting.

Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik zelf een huis ga bouwen?

Als je een kavel koopt in een project of via de gemeente en je gaat (of laat) daar zelf een huis op bouwen, hoef je over de bouwgrond hoef geen overdrachtsbelasting te betalen. Je betaalt alleen 21% btw over de levering van het bouwterrein.

Koop je een stuk grond bij een particulier (dus niet via de gemeente of in een bouwproject), dan ben je geen btw maar 8% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Heeft erfpacht invloed op de hoogte van de overdrachtsbelasting?

Als je een huis koopt waar erfpacht op van toepassing is, betaal je een vergoeding voor het gebruik van de grond (erfpachtcanon). Over erfpacht moet je ook overdrachtsbelasting betalen. Hoeveel hangt af van hoe lang jij het recht van erfpacht krijgt en hoe hoog de vergoeding is die je voor het gebruik van de grond moet betalen.

Heb je een huis op het oog waar erfpacht op rust? Dan adviseren we je de zaken zoals overdrachtsbelasting van tevoren goed door te spreken met een adviseur.

Meer weten over het kopen van een huis: