Overdrachtsbelasting

De meestgestelde vragen over overdrachtsbelasting:

Terug naar boven

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je in Nederland moet betalen als je een huis, winkel of kantoorpand koopt. Of als je eigenaar wordt van een onroerende zaak waar recht van opstal of erfpachtrecht op van toepassing is.

Recht van opstal of erfpachtrecht

Recht van opstal is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat je bouwt. Erfpachtrecht is het recht om de grond waarop bijvoorbeeld je huis staat voor bepaalde of onbepaalde tijd te gebruiken, zonder dat je eigenaar wordt van de grond.

Terug naar boven

Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen?

Hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, hangt af van de onroerende zaak dat je koopt of krijgt. De overdrachtsbelasting voor woningen (inclusief bijvoorbeeld een garage) bedraagt 2% van de aankoopwaarde. Maar dit geldt alleen als je als koper zelf in de woning gaat wonen. Andere kopers, zoals beleggers die niet zelf in het huis gaan wonen, betalen 10,4% overdrachtsbelasting. Voor gebouwen die geen woningen zijn, zoals een bedrijfspand, een winkelruimte of woning die niet zelf bewoond wordt, geldt een tarief van 10,4% overdrachtsbelasting.

Als je een huis koopt van € 250.000 betaal je € 5.000 overdrachtsbelasting. Dit bedrag kun je niet meefinancieren in je hypotheek, omdat je tegenwoordig nog maar 100% van de aankoopwaarde kunt lenen. Dit geld moet je dus zelf inbrengen. De overdrachtsbelasting is onderdeel van de kosten koper.

Terug naar boven

Geen overdrachtsbelasting voor starters

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis waar je zelf in gaat wonen? Dan betaal je sinds 1 januari 2021 eenmalig geen overdrachtsbelasting; de startersvrijstelling. Dat scheelt jou als koper 2% van de aankoopprijs.

Voorwaarden startersvrijstelling

Samenwonen en de startersvrijstelling

Als je samen met je partner een huis koopt en jullie gaan samenwonen, dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen om ook beiden de vrijstelling te kunnen krijgen. Voldoet een van jullie niet aan de eisen? Dan krijgt alleen degene die wel voldoet de vrijstelling voor zijn eigendomsdeel.

Lees meer over vrijstelling van overdrachtsbelasting op de website van de Belastingdienst.

Terug naar boven

In welke andere situaties betaal ik geen overdrachtsbelasting?

Naast de eenmalige vrijstelling voor starters, zoals hierboven beschreven, zijn er meer situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen:

Terug naar boven

Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?

Als je een huis koopt, vindt de officiële overdracht meestal plaats bij de notaris. Voordat je naar de notaris gaat om de leveringsakte te tekenen, stort je het bedrag dat je aan overdrachtsbelasting moet betalen op een aparte bankrekening van de notaris. De notaris doet de aangifte en zorgt ervoor dat het geld wordt overgemaakt aan de Belastingdienst.

Terug naar boven

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar bij de Belastingdienst?

Nee, de overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting.

Terug naar boven

Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik zelf een huis ga bouwen?

Koop je een kavel in een project of via de gemeente en ga (of laat) je daar zelf een huis op bouwen? Dan hoef je over de bouwgrond geen overdrachtsbelasting te betalen. Je betaalt alleen 21% btw over de levering van het bouwterrein.

Koop je een stuk grond bij een particulier (dus niet via de gemeente of in een bouwproject), dan ben je geen btw maar 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Terug naar boven

Heeft erfpacht invloed op de hoogte van de overdrachtsbelasting?

Als je een huis koopt waar erfpacht op van toepassing is, betaal je een vergoeding voor het gebruik van de grond (erfpachtcanon). Over erfpacht moet je ook overdrachtsbelasting betalen. Hoeveel dit is, hangt af van hoe lang jij het recht van erfpacht krijgt en hoe hoog de vergoeding is die je voor het gebruik van de grond moet betalen.

Heb je een huis op het oog waar erfpacht op rust? Dan adviseren we je de zaken zoals overdrachtsbelasting van tevoren goed door te spreken met een adviseur.

Terug naar boven

Hoe zit het met het betalen van overdrachtsbelasting en doorverkoop binnen zes maanden?

Koop je een huis van iemand die het huis minder dan zes maanden geleden heeft gekocht? Dan betaal je alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen de koopsom die de eigenaar heeft betaald en wat jij voor het huis betaalt. Dit geldt alleen als er minder dan zes maanden zit tussen het officiële moment van levering aan de verkoper en het moment dat het huis bij de notaris aan jou wordt overgedragen. Vaak spreken de koper en verkoper met elkaar af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat. Het deel dat je de verkoper terugbetaalt, ziet de Belastingdienst als deel van de koopsom. Daar moet je overdrachtsbelasting over betalen.

Meer weten over het kopen van een huis en overdrachtsbelasting?

Wil je een (eerste) huis kopen? Dan kan een onafhankelijke hypotheekadviseur je in een oriëntatiegesprek veel informatie geven over het kopen van een huis, de hypotheek, het proces, overdrachtsbelasting en andere kosten. Ook berekent hij wat je maximaal kunt lenen. Maak een afspraak en ontdek je mogelijkheden.

Vind een adviseur bij jou in de buurt

^{Een eerste oriënterend gesprek is vaak gratis en vrijblijvend. Voor een adviesgesprek brengt de adviseur kosten in rekening. Het tarief verschilt per adviseur.}

Meer weten over het kopen van een huis: