Frank Wassenberg: ‘Haal de luchtbel uit de woningbehoefte, zodat bestaande ruimte beter wordt benut’
In deze serie bespreken we maandelijks een idee dat de vastgelopen woningmarkt weer vlot kan trekken. In deze vierde aflevering vertelt Frank Wassenberg, woningmarktexpert van Platform31, waarom er nog veel onnodige lucht in de woningvraag zit. Volgens hem kan er veel meer woonruimte bijkomen zonder dat er ook maar een woning bijgebouwd wordt. “Het systeem stimuleert alléén wonen in plaats van sámen wonen. Als we die luchtbel doorprikken, zijn er minder vierkante meters per persoon nodig, en komen meer mensen aan bod op de woningmarkt.”
Welk cijfer geef je de woningmarkt en waarom?
“De woningmarkt krijgt van mij een vier. Wie al een woning heeft, zit meestal goed. Maar twintigers die alleen of samen iets willen huren of kopen ondervinden veel problemen. Voor mijn kinderen bijvoorbeeld was het een hele zoektocht om iets te vinden, met veel stress.
Wij zitten met Platform31 in Den Haag. Enkele jongere collega’s huren bijvoorbeeld vrij kleine woningen voor € 1.200. Al snel de helft van hun inkomen gaat op aan wonen en vaste lasten, ze bouwen niet eens vermogen op. Kopen is vaak geen optie. Zeker niet als je net begint met werken. Wat hen opbreekt, is dat er vrij weinig middenhuur is. Sociale huur is er wel, maar daar zijn in alle gemeenten lange wachtlijsten voor. Daardoor zijn veel woningzoekenden aangewezen op dure huurwoningen van vaak particuliere verhuurders. Het verschil tussen wie binnen is op de woningmarkt en de outsiders is nu veel te groot.”
Wat is je idee voor de woningmarkt?
“Het woningmarktsysteem dat we hebben, stimuleert alleen wonen. Dat creëert een enorme luchtbel in de behoefte aan woonruimte. Als je dat zou kunnen veranderen, komt er zelfs zonder er een woning bij te bouwen heel veel nieuwe woonruimte bij. Dan nog moet je ook bouwen, maar misschien minder of hebben we het tekort aan woningen eerder opgelost.”
"Een alleenstaande AOW’er gaat erop achteruit op het moment dat hij of zij met een andere AOW-gerechtigde gaat samenwonen."Frank Wassenberg, Platform31
Leg eens uit: waarom wordt het gestimuleerd om alleen te wonen?
“Dat zit hem in allerlei regelingen, bijvoorbeeld de huurtoeslag. Half hurend Nederland ontvangt die toeslag. Dat is überhaupt wel een beetje typisch want waarom zijn die woningen dan niet goedkoper? Maar goed, als iemand met huurtoeslag gaat samenwonen of iemand op kamers in huis neemt, dan wordt deze toeslag minder of hij raakt hem zelfs kwijt. Dus financieel gezien kun je net zo goed je huurtoeslag houden in plaats van een kamer te gaan verhuren. De bijstandsgerechtigde die in een sociale huurwoning woont, mag ook geen kamer verhuren. Ook samenwonen met iemand met een uitkering of baan, kan tot kortingen op de toeslag leiden.
Hetzelfde geldt voor AOW’ers. Een alleenstaande AOW’er gaat erop achteruit op het moment dat hij of zij met een andere AOW-gerechtigde gaat samenwonen. Het gaat om forse kortingen: waar je als alleenstaande € 1.459 ontvangt, is dat per persoon als je samenwoont ruim € 991. Dat scheelt je als duo € 900. Waarom zou je het dan doen? Je moet een hoop moeite doen om te verhuizen, je woning als het ware inleveren en je krijgt samen ook nog eens minder geld.”
"We bouwen dus liever een nieuw huis van drie en halve ton dan te denken: goh, zouden wij die AOW’ers die gaan samenwonen en een huis vrijmaken, niet financieel enigszins kunnen compenseren?"Frank Wassenberg, Platform31
Zit er logica in deze kortingen of zeg je: die kunnen wel van tafel?
“De wetgever redeneert: als je de ijskast deelt en de verwarming voor twee brandt, kun je best wel met minder geld toe. Dat klinkt logisch. Maar psychologisch werkt dat zo niet. Stel, je huurt een woning van € 800 en gaat een kamer voor € 400 verhuren. Als je huurtoeslag bijna net zo hard naar beneden gaat, zou je dat dan doen? Waar is je winst?”
Bij stellen die om financiële redenen officieel niet bij elkaar intrekken, kan ik mij voorstellen dat er letterlijk nu vaak één woning leeg staat. Daar woont dan alleen formeel nog een van de partners.
“Dat is precies een van die luchtbellen waar ik op doel. Beetje boud gesteld: we bouwen dus liever een nieuw huis van drie en halve ton dan te denken: goh, zouden wij die AOW’ers die gaan samenwonen en een huis vrijmaken, niet financieel enigszins kunnen compenseren?
Maar alle AOW’ers die samenwonen hun volledige, individuele uitkering laten behouden kost enorm veel geld.
“Dat gaat tientallen miljarden kosten. Dat is natuurlijk de dood in de pot. Maar je kunt ook denken aan andere oplossingen. Het geven van een verhuisvergoeding aan AOW’ers of bijstandsgerechtigden die gaan samenwonen bijvoorbeeld. Als je huis gesloopt wordt, dan krijg je zo’n vergoeding, Dat is wettelijk bepaald. Dat is iets van rond de € 7.000. Of we vergoeden een opruimcoach. Dat is vooral voor ouderen een enorme opgave. De hele zolder staat vaak vol met spullen en juist ouderen zien er enorm tegenop om te verhuizen.”
Zijn er nog meer luchtbellen op de woningmarkt?
“De wachtlijsten bij de woningcorporaties zijn ook zo’n voorbeeld. Sommigen bevelen iedereen aan om zich altijd maar in te schrijven. Wat zegt zo’n wachtlijst dan nog? In de praktijk staan die lijsten dus vol met mensen die al ergens wonen, maar wel voorrang hebben als zij als eerste reageren op een huurwoning. Daar komt nog een ander probleem bij, namelijk een enorme mismatch tussen vraag en aanbod. De meeste gemeenten hebben vooral gezinswoningen in de aanbieding, terwijl er vooral kleine één- en soms tweepersoonshuishoudens zoeken. Als die ruime woningen vrijkomen, komen er dus vaak alleenstaanden in te wonen, nadat die meestal al tien jaar of nog langer hebben gewacht. Dat systeem zou je ook anders kunnen inrichten. Als drie twintigers zoeken naar een woning, zou je bijvoorbeeld kunnen toestaan dat ze hun wachttijden bij elkaar mogen optellen. Dan zijn ze eerder aan de beurt, en ze krijgen dan gezamenlijk een driekamerwoning toegewezen. Zo ga je veel efficiënter met de bestaande woonruimte om.”
Kunnen hypotheekverstrekkers nog een rol spelen?
“Wie nu een kamer wil verhuren in een koopwoning met hypotheek, bijvoorbeeld als hospita, heeft daar toestemming van de hypotheekverstrekker voor nodig. Dat krijg je niet zomaar, want de hypotheekvertrekker ziet verhuur als een risico. Als het huis verkocht moet worden bij betaalachterstanden, is een deels verhuurde woning namelijk minder waard. Op zich klopt dat, maar ik stel daar tegenover: hoe vaak worden woningen per executie verkocht waar nog een huurder in zit? Ik ga de stelling aan dat het om zeer kleine aantallen gaat. Kortom, is dat risico nou zo groot? Verder lijkt het mij zo dat mensen eerder aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen als zij een kamer verhuren. Minister De Jonge heeft al aangekondigd dat hij wil dat hospita-contracten automatisch worden ontbonden bij gedwongen verkoop van een woning. Een goed plan!”
Wonen we in Nederland nu te ruim? Is dat het hele probleem kort samengevat?
“Wij wonen op 53 m² gemiddeld per persoon, dat is inclusief studio’s en grote villa's. Al onze buurlanden zitten ergens rond de 45 m². Als we de lucht uit de bellen laten lopen dan zijn er minder vierkante meters per persoon nodig, en komen meer mensen aan bod op de woningmarkt. We moeten samenwonen stimuleren, en niet dat iedereen alleen woont. Nog los van tal van sociale voordelen.”
