Gelijkvloers wonen en geen tuinonderhoud. Dat zijn de redenen voor een 80-jarig echtpaar voor het kopen van een nieuwbouwappartement. Het appartement kost € 330.000. Het echtpaar brengt echter de eigen woningreserve in waardoor zij voor de financiering nog een resterend bedrag van € 165.000 nodig hebben. Het gaat om een financiering zonder NHG, vanwege de hoogte van de koopsom. Het maximaal te financieren bedrag op inkomen bedraagt € 115.000. De nieuwe hypotheeklasten zijn lager dan de huidige hypotheeklasten. Het echtpaar heeft € 10.000 aan spaargeld en een gezamenlijk pensioen- en AOW-inkomen van € 30.000. Wat zijn in deze casus de argumenten om wel of geen hypotheek te verstrekken? En welke rol speelt de seniorenregeling?

Argumenten voor een hypotheek

  • Het echtpaar heeft een bestending en stabiel inkomen.
  • De nieuwe werkelijke maandlasten zijn lager dan de huidige werkelijke maandlasten. Bovendien zijn de nieuwe maandlasten lager dan de toegestane financieringslast.
  • Het echtpaar is na afloop van nieuwe rentevast periode ouder dan 85 jaar en de financiering is aan het einde van de rentevast periode niet hoger dan 50% van de nu vastgestelde marktwaarde.
  • Er is een financiële buffer van € 10.000 voor de opvang van een mogelijk renterisico over 10 jaar.
  • Het echtpaar verhuist van een onderhoudsgevoelige eengezinswoning naar een levensbestendige nieuwbouwwoning.

    Seniorenregeling: de sleutel naar een rustige oude dag

    Acceptant Ilse Lebens: “De seniorenregeling is interessant voor mensen die maximaal 10 jaar voor hun AOW-leeftijd zitten of al AOW krijgen. Bij BLG Wonen gebruiken we de regeling vrij regelmatig. Voor senioren die als zzp’ers een klein pensioen hebben opgebouwd. Of senioren die gebukt gaan onder hoge hypotheekrentes en niet weg kunnen op inkomen. Nu de werkelijke lasten een grotere rol spelen bij de hypotheekbeoordeling ontstaat er meer ruimte voor verhuizen. Ook bij aanvragen zonder NHG zijn er mogelijkheden.”

    “Natuurlijk speelt de situatie van de klant mee. Het echtpaar in deze casus woonde in een grote woning dat veel huis- en tuinonderhoud vroeg. Ik kan me voorstellen dat dat best veel zorgen met zich mee brengt voor mensen van 80. Bij gebrek aan onderhoud wordt het huis ook nog eens minder waard. Wanneer het echtpaar dan verhuist naar nieuwbouw waar zij de eerste jaren niet meer aan onderhoud hoeft denken, scheelt dat in de lasten en zorgen. Klanten kunnen dan rustiger wonen en meer genieten van een huis en oude dag.”

    Argumenten tegen een hypotheek

    • Er is een overschrijding op LTI van 43% op basis van GHF-normen.
    • Er is geen lastenverlaging ten opzichte van huidige hypotheeklasten.
    • De rentevast periode is slechts 10 jaar of korter, waardoor er daarna een renterisico kan volgen.
    • De huidige woning is nog niet verkocht.

      “Ik juich meer ruimte voor explain toe”

      Onafhankelijke adviseur Richard Gels: “ Het is een goede zaak dat er weer meer ruimte voor explain komt en er meer gekeken wordt naar de werkelijke lasten. Als adviseur ben ik uitstekend in staat om in te schatten wanneer een financiering verantwoord is. Er zijn nu legio senioren die gezien hun leeftijd kleiner zouden willen gaan wonen. Op basis van inkomen kan het vaak niet omdat er niet genoeg pensioen is opgebouwd. Extra wrang als je weet dat deze senioren wel veel geld in de stenen hebben zitten en kunnen aantonen dat zij al jaren bepaalde lasten kunnen dragen. Met de komst van de seniorenregeling kan ik nu meer klanten helpen, die ik voorheen moest teleurstellen.”

      De conclusie

      Acceptant Ilse Lebens: “Ja. Wij hebben deze hypotheek kunnen financieren. Daarbij zijn we wel afgeweken van de norm 20 jaar rentevast periode omdat het echtpaar over 10 jaar ouder is dan 85 jaar en de LTV lager is dan 50% van de nu vastgestelde marktwaarde. De toegestane maandlast lag rond de € 440 en de werkelijke lasten waren € 270. De aanvraag was dus passend binnen de werkelijke lasten en de criteria van de seniorenregeling. Bovendien heeft het echtpaar soortgelijke maandlasten altijd kunnen dragen en heeft zij zelfs een buffer kunnen opbouwen. Ook het woononderhoud zal in de rentevast periode beperkt zijn vanwege het nieuwbouwkarakter van het appartement.”

      Onafhankelijke adviseur Richard Gels: “Aanvankelijk leek de aanvraag op basis van LTI niet te passen. De enige optie was de boerderij eerst te verkopen. De vraag was echter waar het 80-jarig echtpaar dan naar toe zou moeten. Het nieuwbouwappartement was nog niet klaar. Via NHG hoorde ik van de seniorenregeling. BLG Wonen was een van de weinige partijen die het direct vanaf aanvang had ingeregeld; die ook aanvragen doet zonder NHG en die ruime acceptatieregels heeft waar het gaat om overbruggingskredieten. Bovendien heb je met acceptanten te maken die zich niet rigide op regels beroepen. Zij kunnen met een aantal vragen precies de juiste informatie naar boven halen, om te zeggen of iets kan of niet. Dat werkt heel prettig.”

      Disclaimer

      Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande hypotheekaanvraag geen rechten ontleend worden.