Een echtpaar van in de 40 jaar wil een woning met een grote loods aankopen om daar te gaan wonen en werken. De man is zelfstandig ondernemer in de installatiebranche. Het onderpand ligt centraal gelegen op een omvangrijk bedrijventerrein. Het pand staat 7 jaar te koop aangeboden op verschillende verkoopsites. Wat zijn in deze casus de argumenten om wel of geen hypotheek te verstrekken?

Argumenten voor een hypotheek

  • Het inkomen over 2016 en 2017 is voldoende voor een financiering die voldoet aan de GHF-richtlijnen.

    Alleen kijken naar het verleden, is niet van deze tijd

    Acceptant Dave Haenen: “Er zijn meerdere websites die een goed instrument zijn bij de beoordeling van een bedrijfswoning, zoals kadastralekaart.com en Google Street View. Op ruimtelijkeplannen.nl zie je ook de bestemmingsplannen van de gemeente. Bij adviseurs die het onderpand via deze sites zelf al beoordelen, verloopt de hypotheekaanvraag vaak sneller. Sommige bestemmingsplannen lezen, is een klus. Maar op ruimtelijkeplannen.nl iets opzoeken is gemakkelijk. Adviseurs kunnen daarmee eerder knelpunten signaleren en inschatten of een financiering voor hun klant mogelijk is, omdat zij zien wat de mogelijkheden zijn met het pand. Bijvoorbeeld door van een bedrijfswoning een burger- of plattelandswoning te maken. Het is daarbij belangrijk om zowel naar het kadaster als het bestemmingsplan te kijken. Staan er tegenstijdigheden in? Dan zijn de gegevens in de ruimtelijke plannen leidend.”

    Argumenten tegen een hypotheek

    • Het onderpand betreft een bedrijfswoning. Wil de eigenaar de woning in de toekomst verkopen, dan verplicht hij de koper daarmee ook het bedrijf over te nemen. De courantheid neemt daardoor af.
    • Het onderpand ligt op een bedrijventerrein. De ligging reduceert de courantheid van het pand.
    • De verhouding tussen het woonoppervlakte en het bedrijfsoppervlakte is dusdanig scheef, dat naar verwachting niet minimaal 60% van de totale marktwaarde zal worden gebruikt om in te wonen.
    • De bedrijfswoning staat 84 maanden te koop en overschrijdt daarmee de maximale 6 tot 9 maanden aan verkooptermijn van BLG Wonen.

      Vooraf onderzoek voorkomt teleurstellingen

      Onafhankelijke adviseur Deen Rovers: “Deze aanvraag was een twijfelgeval omdat het onderpand in een gebied ligt dat overloopt in een woonwijk en waar gedeeltelijk in kan worden gewoond en gewerkt. Bij ons komen er niet zoveel bedrijfswoningen voorbij. Het vraagt dan extra tijd om het uit te zoeken waar het ligt. Om welke bedrijfsvoering het gaat? En welke bestemming heeft het pand? In dit geval kom ik uit dezelfde plaats, dus ken ik het gebied. Niettemin hebben we de aanvraag van te voren goed bekeken en besproken en nog geen toetsing gemaakt op betaalbaarheid op basis van inkomen, aanwezige vermogen of kredietwaardigheid en kredietverleden. Dat voorkomt veel onnodig werk en teleurstelling bij de klant.”

      De conclusie

      Acceptant Dave Haenen: “Bij het beoordelen van een bedrijfswoning zijn de ligging en de courantheid bepalend. Wanneer het om een woonwinkelpand gaat, is financiering onder voorwaarden mogelijk. Zo moet dan minimaal 60% van de totale marktwaarde voor het woongedeelte worden gebruikt. En het zakelijke gedeelte moet lineair of annuïtair worden afgelost. De maximale LTV op het woongedeelte is dan wel 100% en op het zakelijke gedeelte 70%. Ligt het onderpand echter op een handels- of industrieterrein dan heb je het over een zakelijke financiering en dat vraagt om een andere expertise. BLG Wonen focust op de particuliere woningmarkt. Vandaar dat we dit dossier niet hebben gefinancierd.”

      Breder kijken bij beoordeling bedrijfswoningen

      Onafhankelijke adviseur Deen Rovers: “Ik vind dat er in het algemeen wel erg krampachtig wordt om gegaan met bedrijfswoningen. In mijn ogen wordt er teveel gekeken naar de locatie en de courantheid van het onderpand. Natuurlijk belangrijk, maar kijk ook eens naar de financiering, het inkomen en het type bedrijfsvoering. Koppel er desnoods een puntentelling aan, waarbij bij een hogere score ook meer financiering mogelijk is. Dan laat je meer factoren meewegen. Bij deze aanvraag bleken er teveel bezwaren te zijn. BLG Wonen is dan wel ‘to the point’ dat ze er niet aan beginnen. Dat waardeer ik. Gewoon duidelijk. Maar geen enkele geldverstrekker stond er voor open trouwens, hoor. De klant was teleurgesteld, maar deze financiering was helaas echt niet mogelijk.”

      Disclaimer

      Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande hypotheekaanvraag geen rechten ontleend worden.