Klanten die na 1 januari 2013 een woning hebben gekocht en een hypotheek hebben afgesloten, krijgen te maken met een verzwaarde toetsing vanuit de Belastingdienst wanneer ze doorstromen of oversluiten. Wij vinden het erg belangrijk dat klanten een passende financiering krijgen en controleren daarom zelf ook op overkreditering.

Over de nieuwe fiscale regels: hoe zit het ook alweer?

Een hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten, moet volgens de wet minimaal annuïtair zijn en worden afgelost in maximaal 360 maanden. Alleen dan kan de klant gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek in box 1. De jaren waarover al gebruik is gemaakt van de renteaftrek, moeten volgens de fiscale voorwaarden worden meegenomen naar de nieuwe hypotheek: de aflosstand. De verstreken looptijd van de vorige hypotheek (in hele kalendermaanden) wordt in mindering gebracht op de maximale looptijd van de nieuwe hypotheek. Ook zegt de wet dat dit alles contractueel moet overeenkomen. Vrijwillige extra aflossingen die de klant wil gaan doen of heeft gedaan, hebben geen effect op de aflosstand.

De verstreken looptijd wordt op (een deel van) de nieuwe lening in mindering gebracht. Dat deel heeft daardoor een kortere looptijd en moet dus in minder dan 360 maanden afgelost worden. Daarop wordt zwaarder getoetst, waardoor de leencapaciteit daalt.

Waarom een extra controle door BLG Wonen?

Bij de nieuwe aanscherping vinden meerdere toetsmomenten door de Belastingdienst plaats, waarbij de lening(en) naar box 3 zou(den) moeten verhuizen. Een onjuiste aflosstand kan ervoor zorgen dat de klant geen recht meer heeft op renteaftrek, omdat de lening naar box 3 verhuist. Dit heeft tot gevolg dat wij de klant een hogere hypotheek verstrekken dan de klant volgens de CHF-toetsnorm mag hebben, wat leidt tot overkreditering.

Wanneer die klant later in betalingsmoeilijkheden komt, is dit op de eerste plaats erg vervelend voor de klant en hebben wij als bank volgens de Wft en voor de AFM niet voldaan aan onze zorgplicht.

Er is nog een groot nadeel voor de klant. Door overkreditering heeft de klant (te) hoge maandlasten, waardoor betalingsproblemen kunnen ontstaan. Daarnaast kan de Belastingdienst straks onterecht afgetrokken hypotheekrente terugvorderen en eventueel een boete opleggen.

Omdat wij het belangrijk vinden dat de klant geen nadeel ondervindt, kiezen wij ervoor een extra controle uit te voeren op deze fiscale regelgeving. Onze afdeling ‘Nieuwe Aanvragen’ controleert op aflosstand, overgangsrecht en de maximale looptijd. Zo weten jij en wij zeker dat we een passende hypotheek verstrekken.

Een rekenvoorbeeld

De uitgangspunten:

  • Doorstromer
  • Ingangsdatum eerste hypotheek: 10-02-2014
  • Huidige hypotheek: € 200.000 annuïteit 360 maanden, nieuw regime en volledig box 1
  • Verkoopdatum huidige woning: 16-11-2018
  • Passeerdatum nieuwe woning: 08-10-2018
  • Restant schuld huidige hypotheek 08-10-2018: € 180.000 (aflosstand)

De berekening:

Hoofdsom: € 180.000
10-02-2014 wordt 01-03-2014
08-10-2018 wordt 01-10-2018 (afronding naar beneden)
Verstreken looptijd: 4 jaar en 7 maanden = 55 maanden

De resterende looptijd is dan: 360 minus 55 = 305 maanden.

Een uitzondering: echtscheidingen

Echtscheidingssituaties zijn een uitzondering op de beschreven situatie. Onder de nieuwe fiscale voorwaarden kunnen verschillende looptijden van leningdelen gaan gelden wanneer de ex-partner wordt uitgekocht.

De persoon die in de woning blijft wonen, blijft eigenaar van zijn deel van de woningschuld. Deze lening heeft een aflosschema dat al eerder is gestart, waardoor er van de maximale looptijd (30 jaar) al een aantal maanden/jaren is verstreken.

Het andere deel is voor de persoon die uit de woning gaat en wordt door diegene voortgezet. De aflosstand vervalt niet, in tegenstelling tot het overgangsrecht. Het nieuwe deel dat nodig is voor de uitkoop mag volgens het nieuwe recht wel met een minimaal annuïtair aflossingsschema van maximaal 360 maanden worden aangegaan.