Aanvullende lening verbouwing

Soms komt het voor dat de kosten van de verbouwing hoger uitvallen. Om de nog onbetaalde nota’s te betalen of werkzaamheden te laten afronden, kan dan een aanvullende financieringsbehoefte ontstaan. Echter, er wordt dan vaak geen rekening gehouden met een lopende hypotheek en de bijbehorende GHF toetsrente wanneer de resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar.

Rekenvoorbeeld verhoging lening voor verbouwing

Acceptatienormen
Acceptatienorm 4.1 betaalbaarheid.

Vertrekpunten rekenvoorbeeld:

  • Bestaande lening van € 257.500,-
  • Verhoging van € 25.000,-
  • Restant rente vast periode bestaande lening 113 maanden (< 10 jaar).

- € 113.500,- aflossingsvrij (1,95%)
- € 144.000, annuiteit (1,75%)

  • Rentevast periode verhoging 120 maanden
  • (≥ 10 jaar)

- € 25.000,- (1,85%)

  • Inkomen man en vrouw respectievelijk € 49.900,- en € 9.200,-.
  • Geen box 3 of kredietverplichtingen van toepassing.     

    Gemiddelde gewogen toetsrente: 1,839% of 4,716% bij toepassing GHF toetsrente à 5%.

    Op basis van de werkelijke rente (1,839%) is er een toetslast van € 1.029,42, terwijl is toegestaan: € 1.034,25

    Op basis van de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) moet de betaalbaarheid van een hypothecaire geldlening worden vastgesteld. De GHF toetsrente is daarbij van invloed op de toegestane woonlast.

    Bij toepassing van de gemiddelde gewogen GHF toetsrente (4,716%)  is er een toets last van € 1.479,50, terwijl is toegestaan: € 1.329,75

Conclusie

"Een financiering met een rentevaste periode zonder verbouwing adviseren met de verwachting dat deze later wel aanvullend gefinancierd kan worden, is niet vanzelfsprekend."

"De geldverstrekker heeft op basis van de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) een richtlijn te volgen om de betaalbaarheid van een hypothecaire geldlening vast te stellen. De daaruit afgeleide GHF toetsrente is onmiskenbaar van invloed op de toegestane woonlast. Een vervolg lening op een recent afgesloten geldlening is niet zomaar te verstrekken. Een afwijking is alleen toegestaan als de afwijking goed wordt vastgelegd, met documenten wordt onderbouwd en berekeningen bevat waaruit blijkt dat de afwijkende situatie getoetst is op de in de RHK gestelde normen en in deze specifieke situatie verantwoord is. Dit is in geval van een overschrijding door het afwijken van het oorspronkelijk verbouwingsplan niet altijd mogelijk als er ongeoorloofde luxueuze bestedingen zijn gedaan."

"Een recent taxatierapport kan inzage geven in de uit te voeren of uitgevoerde werkzaamheden in relatie tot de eerdere verbouwingsspecificatie. Er kunnen redenen zijn om verbouwingswerkzaamheden bij aankoop van de woning uit te stellen. Wanneer er geen verwachte inkomensgroei aanwezig is, kan een rentevast periode langer dan 10 jaar in het vervolg een positief effect hebben op de toets methodiek."

Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande rekenvoorbeelden geen rechten ontleend worden.