Aflosstand nieuw fiscaal regime

“Wijzigingen op fiscaal gebied volgen elkaar in rap tempo op. Denk bijvoorbeeld aan de aflosstand bestaande uit het resterende bedrag en de resterende looptijd van een schuld onder het nieuwe recht. Het op een juiste manier toepassen van de maximale looptijd van 360 maanden vraagt daarbij om extra aandacht. Een klant kan daardoor gebruik maken van de fiscale renteaftrek. Maar de gevolgen kunnen tegelijkertijd groot zijn als de maximale looptijd niet goed wordt toegepast. De hele lening zal dan op het moment van oversluiten verhuizen naar box 3, waardoor de klant geen renteaftrek meer heeft. En dat kan voor de klant aardig in de papieren lopen.”

De rekenvoorbeelden hieronder laten zien waar je op moet letten bij het toepassen van de maximale looptijd.

Nieuwe woning passeert eerder dan verkoop huidige woning

Regel 1: Een lening onder het nieuwe fiscale regime, dient in maximaal 360 maanden, tenminste annuïtair afgelost te worden. Dit moet schriftelijk(contractueel) zijn overeengekomen.

Regel 2: De verstreken looptijd in hele kalendermaanden van de vorige hypotheek die onder het nieuwe fiscale regime valt, moet in mindering worden gebracht op de maximale looptijd van de nieuwe hypotheek.

Uitgangspunten:

  • Doorstromer
  • Ingangsdatum eerste hypotheek: 10-02-2014
  • Huidige hypotheek: € 200.000 annuïteit 360 maanden, nieuw regime en
    volledig box 1
  • Verkoopdatum huidige woning 16-11-2018
  • Passeerdatum nieuwe woning 08-10-2018
  • Restant schuld huidige hypotheek 08-10-2018: € 180.000 (aflosstand)

De berekening:

Hoofdsom: € 180.000
10-02-2014 wordt 01-03-2014
08-10-2018 wordt 01-10-2018 (afronding naar beneden)
Verstreken periode: 4 jaar en 7 maanden = 55 maanden

De maximale looptijd is dan: 360 – 55 = 305 maanden.

De aflosverplichting voor de nieuwe hypotheek gaat in op 01-11-2018.

Nieuwe woning passeert later dan verkoop huidige woning

Regel 1: Een lening onder het nieuwe fiscale regime, dient in maximaal 360 maanden, tenminste annuïtair afgelost te worden. Dit moet schriftelijk(contractueel) zijn overeengekomen.

Regel 2: De verstreken looptijd in hele kalendermaanden van de vorige hypotheek die onder het nieuwe fiscale regime valt, moet in mindering worden gebracht op de maximale looptijd van de nieuwe hypotheek.

Uitgangspunten:

  • Doorstromer
  • Ingangsdatum eerste hypotheek: 10-02-2014
  • Huidige hypotheek: € 200.000 annuïteit 360 maanden, nieuw regime en
    volledig box 1
  • Verkoopdatum huidige woning 16-09-2018
  • Passeerdatum nieuwe woning 25-11-2018
  • Restant hypotheekschuld 16-09-2018: € 179.500 (aflosstand)

De berekening:

Hoofdsom € 179.500
10-02-2014 wordt 01-03-2014
16-09-2018 wordt 01-09-2018 (afronding naar beneden)
Verstreken periode: 4 jaar en 6 maanden = 54 maanden

De maximale looptijd is dan: 360 – 54 = 306 maanden.

De aflosverplichting voor de nieuwe hypotheek gaat in op 01-12-2018.

Conclusie

“Bij oversluiting van een lening onder het nieuwe recht (vanaf 01-01-2013) moet elke adviseur alert zijn op de aflosstand en dus met name de verstreken looptijd. De resterende looptijd is bepalend hoe wij een lening toetsen. Er geldt een contractuele verplichting om de gehele schuld in maximaal 360 maanden minimaal annuïtair af te lossen (gerekend vanaf het moment dat de lening voor het eerst wordt aangegaan). Vrijwillige extra aflossingen die de klant mogelijk nog wil gaan doen hebben dus geen enkel effect. Zelfs niet als ze daadwerkelijk gedaan worden. Voor adviseurs is het belangrijk bij de aanvraag de maximale looptijd mee te nemen. Controlepunten daarbij zijn bijvoorbeeld of het wel of niet om een eerste huis gaat.”

Extra aandacht bij scheiding

Bij een echtscheiding waarbij sprake is van een financiering onder het nieuwe recht kunnen verschillende looptijden van leningdelen gaan gelden wanneer de ex-partner wordt uitgekocht. Met uitkopen wordt in dit verband bedoeld dat er  een “aankoop” van de onverdeelde helft van de woning plaatsvindt waardoor de partner die blijft wonen de volledige eigendom verkrijgt. De partner die blijft wonen zet zijn deel van de eigen woningschuld voort. Deze lening heeft een aflosschema die al eerder is gestart, waardoor er van de maximale looptijd al een aantal maanden zijn verstreken. Het andere deel is toe te rekenen aan de ex-partner en wordt door de ex-partner voortgezet. Zelfs wanneer de ex-partner gaat huren blijft de aflosstand (bedrag en verstreken looptijd) aan hem of haar ‘plakken’. Het nieuwe deel dat nodig is voor de uitkoop mag wel volgens het nieuwe recht met een minimaal annuïtair aflossingsschema van maximaal 360 maanden worden aangegaan. Niet de volledige hypotheekschuld mag dus opnieuw voor 360 maanden worden aangegaan.”

“De maximale looptijd goed toepassen vraagt dus om zorgvuldigheid. Je wilt voorkomen dat de lening niet aan de fiscale voorwaarden voldoet en de klant daardoor geen recht  heeft op renteaftrek.”

Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande rekenvoorbeelden geen rechten ontleend worden.