Inbreng eigen middelen bij nieuwbouw

“Bij het kopen van een nieuwbouwwoning mag tot 100% van de marktwaarde geleend worden. Dit betekent dat de klant in de meeste gevallen eigen middelen inbrengt om de woning te financieren. Tot zo ver geen nieuwe informatie. Echter komt de klant achteraf toch vaak voor verrassingen te staan omdat begrote eigen middelen bij een nieuwbouwwoning eerst aangesproken moeten worden, voordat uit het bouwdepot kan worden gedeclareerd.”

“Het gros van de klanten gaat er namelijk vanuit dat dit bedrag aan het einde van de bouw verrekend wordt. Zij denken dat dit bedrag bij bijvoorbeeld een tekort in het bouwdepot afgerekend wordt door de eigen middelen. Dit is dus niet het geval. Als hypotheekverstrekker willen we graag kunnen toezien op de realisatie van de marktwaarde waarop een financiering is afgegeven. Het onderpand fungeert namelijk ter zekerheid.”

Rekenvoorbeeld inbreng eigen middelen bij een nieuwbouwwoning

  • Financieringsbehoefte: € 348.700,-
  • Koopsom: € 279.000,-
  • Meerwerk: € 65.550,-
  • Overige kosten: € 4.150,-
  • Hypothecaire geldlening: € 230.000,- (geen overbruggingskrediet)
  • Inbreng eigen middelen: € 118.700,-
  • Benodigde gelden/middelen bij aktepassering (transport) via notaris: € 113.105
  • Koopsom registergoed/grond: € 110.000,- incl. BTW
  • Kosten aktepassering: € 3.105,-

De klant heeft na aktepassering nog een restant bedrag van € 5.595,-  (€ 118.700,- minus € 113.105 = € 5.595,-) in te brengen aan eigen middelen.

“Het benodigde bedrag bij de notaris, conform notarisafrekening, is lager dan de berekende inbreng aan eigen middelen. Er gaat dan vanuit de bank een nul euro verstrekking richting de notaris om te kunnen passeren. Echter blijft er een restant in te brengen eigen middelen over. Het voldoen van een bouwdepotdeclaratie kan pas aanvangen nadat aangetoond is dat het inbrengen van eigen middelen is voldaan. Dit door bijvoorbeeld een (gedeeltelijke) termijnbetaling of door het voldoen van facturen die in verband staan met de bouw van de woning en deze te overleggen.

Valt de realisatie van de nieuwe woning goedkoper uit, dan kan het restantsaldo van de bouwdepotrekening boetevrij ingelost worden op de hypothecaire lening. Dit bedrag telt niet mee voor het maximaal vrij af te lossen bedrag per jaar.”

Conclusie

“Vooraf de klant goed informeren om teleurstellingen later in het aankooptraject te voorkomen, is erg belangrijk. Het emotionele aspect moeten we niet onderschatten. Zo heb ik in deze case een slecht nieuwsgesprek moeten voeren over het feit dat er eerst een hoog bedrag betaald moest worden voordat er gebruik kon worden gemaakt van het bouwdepot. Hier waren de klant en adviseur, net als andere klanten in deze situatie, niet op voorbereid. Er overheerst onbegrip over het moment in het aankoopproces dat de eigen middelen moeten worden ingediend.”

"Een recent taxatierapport kan inzage geven in de uit te voeren of uitgevoerde werkzaamheden in relatie tot de eerdere verbouwingsspecificatie. Er kunnen redenen zijn om verbouwingswerkzaamheden bij aankoop van de woning uit te stellen. Wanneer er geen verwachte inkomensgroei aanwezig is, kan een rentevast periode langer dan 10 jaar in het vervolg een positief effect hebben op de toets methodiek."

Twee laatste tips omtrent eigen middelen bij een nieuwbouwwoning:

  • Let op eventuele kosten voor bereidstellingsprovisie, deze komen bovenop de inbreng van eigen middelen.
  • Een overbruggingskrediet geldt als voorschot op de eigen middelen en dient dus ook volledig verstrekt te zijn voordat het bouwdepot aangesproken wordt.

Met dit artikel wil BLG Wonen een kennisuitwisseling over de mogelijkheden binnen de acceptatienormen stimuleren. Financieringsmogelijkheden voor aanvragen zijn echter situatie afhankelijk en vragen om maatwerk. BLG Wonen bekijkt elke hypotheekaanvraag individueel. Zodoende kunnen er aan de bespreking van de bovenstaande rekenvoorbeelden geen rechten ontleend worden.